물권의 변동

1. 물권변동과 공시

물권에는 베타성이 있으므로 어떤 물건에 대하여 어떤 사람이 물권을 취득하면 다른 사람은 그것과 양립할 수 없는 내용의 물권을 취득할 수 없게 된다. 그 뿐만 아니라 물권 가운데 소유권과 저당권은 현실적 지배를 요소로 하지 않는 관념적인 권리로 되어 있다. 따라서 예컨데, 소유권을 취득하거나 저당권의 설정을 받으려고 하는 자를 위해서는, 그 물건 위에 누가 어떠한 내용의 물권을 가족 있는가를 안다는 것이 필요하다. 여기서 물권의 귀속과 그 내용, 즉 물권의 현상을 외부에서 인식할 수 있는 표상.표식에 의하여 공시하느 것이 필요하게 된다. 이것이 공시제도 내지 공시방법이며, 부동산물권은 등기, 동산물권은 점유를 각각의 공시 방법으로 하고 있다.

 

2. 공시의 원칙과 공신의 원칙

 

공시제도 또는 공시방법은 물권의 현상을 공시해서 물권을 거래하는 자를 보호하기 위하여 정하여진 것이므로 공시방법이 그러한 기능을 다하기 위해서는 [공시의원칙]과  [공신의원칙]의 양자나 또는 어느 하나를 인정하여야만 한다. 독일은 부동산.동산을 통하여 두 원칙을 모두 인정하고 있으나, 우리민법은 부동산에는 공시의 원칙만을, 그리고 동산에 관하여는 두 원칙 모두를 채용하고 있다.

 

가. 공시의 원칙

물권변동은 언제나 외부에서 인식할 수 있는 어떤 표상, 즉 공시방법을 수반해야 한다는 원칙이다. 바꾸어 말하면, 그러한 공시방법을 갖추지 않으면 물권변동의 효과는 부인된다는 원칙이다. 거래의 안전을 위해서 인정되는 원칙이다. 예컨데, 갑으로부터 을에게 물권이 이전되려면 그 이전을 공시하여야 하고(이전등기 또는 인도), 만일에 그러한 공시를 하지 않는다면 을에게의 물권이전의 효과는 부인되게 된다. 갑이 을에게 물권을 이전하더라도 그 공시를 필요로 하지 않는다면, 등기나 점유가 ㅎ녀재 갑에게 있다는 사실에 기하여 갑을 권리자라고 믿고서 물권을 거래한 제3자 병은 그의 신뢰를 보호받지 못하고 예측하지 않는 손실을 받게 되기 때문이다.

 

현대법은 공시의 원칙을 실현하기 위하여 이를 강제하는 방법을 쓰고있다. 하나는 공시방법을 갖추지 않으면 제3자에 대한 관계에서는 물론이며, 당사자 사이에서도 물권변동은 생기지 않는 것으로 하는 것이고(성립 요건주의), 다른 하나는 당사자 사이에서는 물권변동이 일어나지만, 공시방법을 갖추지 않는 한, 그 물권변동을 제3자에게 대항하지는 못하는 것으로 하는 주의(대항요건주의)다. 우리민법은 성립요건주의를 취하고 있고, 불란서민법과 일본민법은 대항요건주의를 취하고 있다.

 

부동산물권에 관하여는, 등기라는 완비된 공시방법이 인정되어 있는 관계로, 공시의 원칙은 거의 완전히 그 기능을 다하고 있으나, 동산물권에 관하여는 그 공시방법인 점유의 이전(인도)이 공시로서 대단히 불완전하기 때문에(점유의 관념화), 공시의 원칙은 거의 그 기능을 다하지 못하고 있다. 그럼에도 불구하고 동산물권의 거래가 안전하게 행하여지는 것은 다음에서 설명하는 공신의 원칙이 있기 때문이다.

 

나. 공신의 원칙

공시방법을 신뢰해서 거래한 자가 있는 경우에 비록 그 공시방법이 진실한 권리관계에 일치하고 있지 않더라도 마치 그 공시된 대로의 권리가 존재하는 것처럼 다루어서, 그 자의 신뢰를 보호해야 한다는 원칙이다.

공시의 원칙이 관철되어 있으면, 동산의 점유자는 그 물건에 관하여 물권을 가지는 것으로 추정되고, 등기된 구너리는 존재하고, 말소된 권리는 소멸하였다고 추정되고, 등기된 권리는 존재하고, 말소된 권리는 소멸하였다고 추정된다. 그러나 표상이 있는 곳에 언제나 물권이 있다고는 할 수 없다. 갑으로부터 을에게 부동산소유권이 이전되었다는 등기가 있어도, 으이 서류를 위조하였거나 또는 물권변동의 기초가 되는 법률행위가 무효인 때에는 등기와 진실한 권리관계는 부합하지 않는다. 사정은 동산에 있어서도 마찬가지다. 어떤 자가 동산을 점유하고 있다고 해서 반드시 그 자가 물권자라고 할 수 없다. 이와 같이 등기 또는 점유와 진실한 권리관계가 부합하지 않는 경우에, 등기나 점유에 부합하는 실질적 권리를 가지지 않는 등기 명의인이나 점유자와 물권을 거래한 자는 어떻게 되는가? 이 때에 만일에 물권을 취득하지 못한다면, 등기나 점유를 신뢰해도 보호받지 못하므로, 표상이 있는 경우에는 과연 실질적 권리가 있는가 없는가를 그때 그때 심사하여야 한다. 그런데 그 심사가 쉽지 않을 뿐만 아니라 또한 확실하게 할 수도 없으므로, 물권거래의 안전과 신속을 해치는 결과가 된다. 이것을 구제하려는 것이 공신의 원칙이다. 따라서 공신의 원칙이 인정된다면, 예컨데 공시방법에 의하여 갑의 소유로 표상되어 있으면, 비록 그 물권의 진정한 권리자는 을이고 갑은 무권리자라고 하더라도, 공시된 대로 효과 즉 갑의 소유에 속하는 것으로서 법률상 다루어진다는 효과를 생기게 하는 것이다.

 

다. 양자의 관계

공신의 원칙을 인정하면 물권거래의 안전은 보호되지만, 그 반면에 진정한 권리자는 기득의 권리를 박탈당하게 된다. 결국 이른바 정적 안전을 희생하여 동적 안전을 보호하는 것이 된다. 따라서 공신의 원칙은 동적안전.정적안전의 어느 쪽을 보호하여야 할 것인가를 비교.검토하여 전자가 중요시되는 경우에 한하여 인정될 수 있는 것이다. 그러므로 동산과 같이 거래가 빈번하고, 그의 원활한 유통에 전 사회경제가 의존하고 있는 것과 같은 것에는 진정한 권리자를 희생해서라도 공신의 원칙이 채용되어야 하겠지만, 부동산에 관하여는 신중을 요구하는 문제다.